田舎暮しQ&A

Q1.よく物件案内に公簿または実測とあります。どのように違うのでしょうか？

A1 　土地建物の売買取引には「公簿売買」と「実測売買」の二種類の方法があります。公簿売買とは、法務局や役場に登記された帳簿上の面積による売買契約を言い、実測売買とは、測量士による実測に基づいた面積による売買契約を言います。
地価の高い市街地においては、ほとんどが実測売買により、坪単価いくらと云う契約が多い訳ですが、地価の安い田舎不動産の場合、測量費が高くつくと云う理由で、公簿上の売買で済ませるケースが多くなります。この場合、買った後で実際に測量してみたら、坪数が多かったり、少なかったりというケースが考えられます。大抵は公簿面積より実測面積の方が多いのが普通です。 特に山林の場合、地域によっては公簿面積の3倍から5倍というケースはざらにあることです。
富士見町では国土調査が終了したため公簿と実測はほとんど一致しておりますが、原村では特に境界の確認が大切になります。
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Q2.登記簿謄本の見かたを教えて下さい。

A2 登記簿は、土地・建物に関する権利関係がどうなっているのかを明確にする為のものです。 物件所在地を管轄する法務局の登記所に行けば、誰でも自由に閲覧する事ができます。
登記簿は、表題部、甲区、乙区の三項目に分かれていて、表題部にはその不動産の物理的な状況を表す地番、地目、地積、登記原因及びその日付けが記されています。甲区欄には、所有権に関する事項が記載されていて登記簿上の所有者の住所、氏名と取得原因及びその日付が記されています。乙区欄には、所有権以外の権利に関する事項が記載されていて、地上権、賃借権、抵当権などさまざまな権利が登場してきます。
登記簿だけでは読み切れない複雑な権利関係もあるので、契約に先立ち、宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の中で詳しく説明を聞く事が必要です。
また、抵当権などの権利は土地に付いている権利です。売買の時は充分注意しましょう。
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Q3. 都市計画地域外とか無指定地区とはどの様な事ですか？

A3 正確には「都市計画区域外」と表記するのが正しいと思いますが、本HPでは建築基準法に基づく「建築確認」を必要としない地域をこう表記しております。従って、「農地以外ならどこへでも自由に建築のできる地域」となります。この地域は普通、人口一万人以下でサラリーマン世帯が50％以下の山間部、過疎もしくは過疎化現象を起こしている地域に多い訳です。
故に原村は都市計画区域外無指定地域となり、また富士見町、茅野市では都市計画区域内無指定地区があります。ただしこの様な土地であっても原村自然環境保全条例等の条例によって管理されております。
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Q4.仲介手数料？

A4 不動産売買契約の成立に向けて、売主と買主の間の仲人役を引受けるのを不動産仲介業者と云い、契約成立の際、売主、買主双方は各々、下記の法定手数料を支払う事になります。

となっております。
また、業者個人所有の土地はすでに利益をその中に含んでいますので、仲介手数料はかかりません。
（株）八ヶ岳フォーレストは全て仲介物件ですので仲介手数料がかかります。
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Q5.下水道の完備されていない土地では、どの様に下水の事を考えれば良いのでしょうか？

A5 田舎暮しを望まれている方が求める土地で下水道完備のところはほとんどありません。 家庭用雑排水は大抵の場合、自然放流か敷地内の浸透式にしている場合が普通です。但し、後からその村に移り住む本誌会員の方には、この方法は採用して欲しくありません。合併式浄化槽を敷地内に設け、必ず排水処理をしてから放流する事を守って下さい。費用が普通浄化槽に比べ50万円程高くつきますが、是非、この事は守って、地域の人達の迷惑にならない様にして頂きたいと思います。村で一番神経をとがらせるのは、田んぼの中に油や洗剤の泡が浮いたりする事と、河川の汚れだからです。
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Q6.建ぺい率、容積率とはどの様な事ですか？

A6 建ぺい率とは、敷地に占める建物の一階部分の割合で、容積率とは、敷地に占める建物の総床面積の割合を言います。田舎暮らしを求める方のほとんどは建ぺい率20%、容積率40%と云う厳しい制限のついた土地になる場合がほとんどです。
又、原村にある道路より上は300坪の制限があり、建ぺい率20%というきわめてきつい条件があります。
逆にこの事で原村にとても人気があるともいえます。
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